Ceny mieszkań w niektórych polskich miastach poszły w górę o kilkanaście procent w 12 miesięcy. Duża w tym zasługa inwestorów instytucjonalnych, którzy kupują je w niektórych śląskich miastach cena metra kw. mieszkania urosła o 18% r/r, w Gdyni o 17% r/r, a w Krakowie czy Białymstoku o 16% r/r – podaje firma Expander. W Warszawie średnia cena w okresie czerwiec 2020 – czerwiec 2021 poszła w górę o 7%, do 11 470 zł, a we Wrocławiu o 8%, do 8 745 mieszkań w Polsce wystrzeliłySprzedający mieszkania coraz bardziej windują ceny, a w czerwcu rekordowe stawki pojawiły się aż w 11 miastach – wynika z raportu Expandera i „Na uwagę szczególnie zasługuje Kraków, gdzie mediana cen właśnie przekroczyła 10 000 zł za m2. Gdy w marcu podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, był to sygnał przegrzania i w kolejnych miesiącach stawki wróciły poniżej tego poziomu” – wskazują analitycy Expandera. Jedynym dużym polskim miastem, w którym ceny są niższe, niż przed rokiem, jest Gdańsk (-1% r/r).„Patrząc na cały rynek, uwagę zwraca fakt, że roczne tempo wzrostu jest coraz szybsze. Średnio, w analizowanych przez nas 17 miastach, ceny wzrosły o 9% r/r. Dla przypomnienia, jeszcze miesiąc temu było to 7% r/r. Dodatkowo, w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania” – zwracają uwagę analitycy napędza wzrost cen mieszkań? Przede wszystkim niskie raty kredytów hipotecznych, bo to poziom rat decyduje o tym, czy kogoś stać na mieszkanie, czy nie. „W czasie pandemii raty były niskie, pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii. Dla przykładu, w lutym 2020 r. zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10% wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2 600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7%, a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł” – wskazują analitycy tym, rosną ceny materiałów budowlanych. „Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny. To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym” – podkreślają analitycy cena m2 mieszkania w dużych polskich miastach i zmiana 12mZobacz także: Inflacja napędza ceny nieruchomości. Coraz więcej Polaków znowu w nie inwestuje i sięga po kredyty hipoteczneInwestorzy instytucjonalni kupują mieszkania na wynajem hurtemInnym czynnikiem windującym ceny mieszkań w Polsce jest rosnący popyt ze strony inwestorów, którzy kupują lokale na wynajem. W tym roku na rynku stołecznym miały już miejsce trzy transakcje pakietowe – inwestorzy instytucjonalni potrafią kupować lokale hurtem. Niedawno duński Nordic Real Estate Partners za 100 mln euro nabył ponad 1 000 mieszkań na Bemowie i Służewcu, których w większości budowy nawet jeszcze nie rozpoczęto – podaje portal Business Insider. NREP ma dyspozycji 500 mln euro na inwestycje w Polsce i chce nabyć około 10 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Wcześniej od Budimexu 2,5 tys. mieszkań kupił szwedzki fundusz Heimstaden inwestorzy instytucjonalni widzą w polskim rynku mieszkań na wynajem? „Oferta najmu prywatnego w Polsce zyskuje na atrakcyjności. Wierzymy, że popyt zwiększy się jeszcze bardziej, zwłaszcza na nowoczesne, przyjazne klientom formy zamieszkania w ciekawym sąsiedztwie” – powiedział Rune Kock, dyrektor działu Living w raportu Expandera i wynika, że od początku tego roku stawki najmu wzrosły aż w 11 z 13 największych polskich miast. „Słabo wciąż wygląda sytuacja w Warszawie i Krakowie, czyli na rynkach najmocniej dotkniętych problemami. W tym ostatnim mieście przeciętny koszt najmu spadł właśnie poniżej psychologicznej granicy 40 zł za m2. W rezultacie jest to jedyne wśród badanych przez nas miast, w którym najem jest tańszy (o 10%) niż rata kredytu zaciąganego przy zakupie podobnego mieszkania. Na drugim biegunie mamy Łódź, gdzie zakup własnego mieszkania jest najbardziej opłacalny, ponieważ miesięczny koszt najmu jest aż o 387 zł wyższy, niż rata. Rocznie daje to więc 4 644 zł oszczędności” – wskazuje najmu w tym roku najbardziej poszły w górę w Gdyni (+10 pkt. proc.), Łodzi (+8) i Lublinie (+7). „Główna przyczyna to stopniowy powrót najemców. Dodatkowo, przed sezonem letnim, właściciele mieszkań przygotowanych dla turystów wycofują się z ofertowania swoich lokali na długi termin. Widać to np. w spadającej liczbie ogłoszeń. Dlatego obserwowane w Gdyni wzrosty to zapewne jeszcze nie koniec i szczyt pewne zobaczymy w lipcu lub sierpniu. Na części rynków wzrosty stymuluje pojawienie się ofert najmu nowych mieszkań oraz takich, które w ostatnim czasie zostały gruntownie odświeżone” – wskazują analitycy najmu mieszkania i zmiana w odniesieniu do lutego 2020 i stycznia 2021Na razie opłaca się kupować w Polsce mieszkania na wynajem. Ale jak długo to jeszcze potrwa? To zależy od tego, czy pojawi się podatek katastralny (który uderzyłby w rentowność najmu), czy nie pojawi się luka demograficzna (liczebność populacji naszego kraju spada, co nie wróży dobrze popytowi na mieszkania) oraz czy nie rozpocznie się cykl podwyżek stóp procentowych (który podważyłby sensowność kupowania mieszkań na wynajem na kredyt).Zobacz także: Wynajem mieszkania w Europie jest coraz powszechniejszy. W Polsce to tylko 4 proc. gospodarstw domowych
Inwestor kupił mieszkanie o powierzchni 150 m kw. w kamienicy i podzielił na 5 lokali mieszkalnych. Każdy z nich miał po około 20 m kw., znajdowały się w nich mały aneks kuchenny, łazienka, coś w rodzaju mikrosaloniku i antresola nad łazienką i aneksem kuchennym, na której znajdowało się łóżko oraz szafka na ubrania.
Z danych zaprezentowanych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków wybrało nieruchomości, by ulokować swój kapitał. Dlaczego właśnie budynki i grunty wydają się Polakom najlepszą formą inwestowania? Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska widzi w tym przejaw naszej mentalności narodowej. Polacy lubią widzieć to, w co inwestują. Najlepiej, żeby było to coś solidnego i przyszłościowego. Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości bezpośrednio, poprzez zakup mieszkania, cenią tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, że posiadają realnie nieruchomość na własność. Z mojego doświadczenia wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup mieszkania często oczekują, poza zwrotem z najmu, długofalowego zysku z lokalu. Wiążą z nim takie plany, jak np. zabezpieczenie na starość czy przekazanie mieszkania w przyszłości dorosłym dzieciom lub wnukom. Rosną ceny mieszkań, a wraz z nimi stawki najmu Z najświeższych wyliczeń Home Brokera i wynika, że średnia rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie 5,28 proc. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach może sięgnąć 6, a nawet więcej proc. - Rentowność lokali pod inwestycje waha się od 3 do 7 proc. w zależności od miasta. Badania wykazują, że najlepiej kupić mieszkanie na wynajem w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tych miastach jest największy popyt na lokale do wynajęcia, dlatego można uzyskać wyższe stawki czynszu – mówi Adrian Potoczek, dyrektor do spraw sprzedaży w Wawel Service. Według informacji Narodowego Banku Polskiego stawki czynszów w największych miastach Polski ostatnio rosną. Pod koniec 2016 Warszawa - 52,5 zł/mkw. Kraków - 36,0 zł/mkw. Łódź - 26,7 zł/mkw. Wrocław - 37,2 zł/mkw. Poznań - 33,0 zł/mkw. Gdańsk - 37,5 zł/mkw. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Jak podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu średnie czynsze zwykle rosną razem z rynkowymi cenami mieszkań, dlatego wzrosty czynszów nie powinny dziwić. Mogą za to ucieszyć inwestorów. Największa rentowność najmu w Katowicach Wedle kwietniowych wyliczeń analityków z Home Brokera i najbardziej opłacalne jest kupno mieszkania pod wynajem w Katowicach, gdzie mieszkania są bardzo tanie (200 tys. zł za lokal na rynku pierwotnym to przeciętna cena). Wynajmując je, można zarobić 36,7 zł za mkw., zatem rentowność netto sięga 6,58 proc. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. zysku spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie. - Stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Broker. Rentowność najmu jest wyliczana na podstawie średniej ceny zakupu mkw. lokalu w danym mieście oraz średniej stawki najmu mkw. pomniejszonej o 5 proc. Obliczenia, uwzględniające nawet wymienione przez Marcina Krasonia czynniki, nie są do końca miarodajne. W pamięci warto mieć jeszcze inne kwestie związane ze specyfiką tej formy lokowania kapitału. Wzrost wartości nieruchomości w czasie jest trudny do przewidzenia Kiedy kupujemy nieruchomość mieszkaniową pod wynajem, bierzemy pod uwagę dwa rodzaje zysków – bieżące przychody z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie. Statystycznie cena nieruchomości wzrasta w ciągu kilkunastu lat średnio o 2 proc. To jednak tylko statystki. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji oraz nieco mniej przewidywalnych kwestii, jak np. kierunki rozwoju rynku najmu mieszkań w Polsce. Ten, według Macieja Górki z ma kilka spraw do rozwiązania: Aby rynek najmu mógł się właściwie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów. Mają one wprowadzić zmiany w relacjach między najemcą a wynajmującym. Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą, ustawą o najmie. Niełatwe relacje z najemcą oraz niewielka płynność inwestycji Jeśli chodzi o bieżące zyski z najmu, to wszystko zależy od tego, jak szybko znajdziemy najemców i jak długie będą okresy, kiedy nikt nie będzie nam płacił za wynajem. - Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zająć może nawet kilka miesięcy. Tym bardziej, że za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich, jak Mieszkanie Plus, w którym stawki czynszów będą niższe od rynkowych. Trzeba pamiętać, że kiedy lokal stoi pusty, rentowność wynosi okrągłe zero - podkreśla Maciej Górka. Warto wspomnieć też, że do ceny zakupu mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty jego urządzenia czy remontu, w zależności od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Im mniej atrakcyjna lokalizacja, tym większe muszą być nakłady na aranżację lokalu. Inaczej trudno nam będzie znaleźć najemców. Ponadto w trakcie wynajmowania mieszkania pojawiają się różnego typu wydatki, jak konieczne naprawy, kupno niezbędnego sprzętu itd. To wszystko trzeba odliczyć od zysków z najmu. Pozostaje jeszcze kwestia płynności inwestycji. W przypadku nieruchomości jest ona niewielka. Kiedy postanowimy sprzedać nieruchomość z zyskiem, może to zająć sporo czasu. WARTO WIEDZIEĆ
Inwestycja w mieszkanie, aby przynosiła zyski, musi być bardzo dobrze przemyślana i zaplanowana. Pod uwagę trzeba wziąć wiele czynników, między innymi, związanych ze specyfiką miasta, w którym chcecie nabyć nieruchomość. Eksperci podkreślają, że inwestycja w mieszkanie to bezpieczna lokata swoich oszczędności. Nawet w obliczu
Dobrym sposobem inwestycji w nieruchomości jest zakup mieszkania na rynku wtórnym, wyremontowanie go na wysoki standard oraz odsprzedanie go po wyższej cenie lub też jego wynajem. Zanim jednak zainwestujesz swoje pieniądze, zobacz , czy taka inwestycja będzie opłacalna w wybranej lokalizacji. Maria Feber • 5 lat temu.
Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją? Od kilkunastu lat kupuję mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że jest to najlepsza z możliwych inwestycji. Dlaczego? Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot albo w postaci bieżącego dochodu (np lokata bankowa), albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału (np kupno złota). Nieruchomości na wynajem dają zwrot w obu postaciach jednocześnie. Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie (nawet 20-30%) niższą od średnich cen podobnych mieszkań, gdyż rynek nieruchomości jest niedoskonały. Cena zależy od motywacji sprzedającego. Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań, ale nie innych klas aktywów. A lewarowanie zwiększa rentowność inwestycji. Kolejny argument – wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania. Ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów. Można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach – ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Wreszcie możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (nawet do 10% rocznie), co zwiększa opłacalność najmu. Czy najem zawsze jest opłacalny? Oczywiście, tak jak nie w każdy dzień lata świeci słońce, tak i nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Inwestorzy w Polsce popełniają wiele prostych błędów, choćby powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, w której kupujący nie zadają sobie nawet trudu zastanowienia się w jakim celu kupują: by za 2-3 lata drożej sprzedać, czy po to by uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Brak zdecydowania zwiększa ryzyko. Inny częsty błąd: przepłacanie za mieszkanie. Jeśli któś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”) to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała dobrej okazji cenowej. Opłacalność najmu zależy też od dyscypliny w zarządzaniu najmem. O tym napisałem odrębny poradnik. Jeśli ktoś nie ma czasu pokazywać swojego mieszkania po wyprowadzce poprzedniego najemcy, to nie osiągnie zysków, a będzie ponosił koszty. Opłacalność najmu w praktyce Moje doświadczenia wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – od 3 do 25% rocznie. Dla kawalerek w Łodzi będzie to najczęściej 7 – 10%, a dla mieszkań 2-pokojowych w Warszawie 5 – 8%. Możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu. O wzroście wartości mieszkania nie wspominając. Ale dla mnie i tak najważniejszą zaletą mieszkań na wynajem jest to, że mogą się one stać podstawą wolności finansowej. Gdy suma comiesięcznych przychodów z najmu posiadanych mieszkań przekroczy poziom comiesięcznych wydatków na utrzymanie rodziny, osiąga się wolność finansową. Wtedy można dalej pracować, ale nie jest to już konieczne dla utrzymania swojego dotychczasowego standardu życia. Licząc w Excelu opłacalność inwestycji powinniśmy uwzględnić wszystkie koszty i przychody, zdyskontować je w czasie i wyliczyć NPV. A jaka jest wartość pojawiającej się na końcu procesu inwestycyjnego wolności finansowej? Przeszedłem na emeryturę 3 lata temu w wieku 43 lat. Swoje doświadczenia opisuję na blogu i twierdzę, że wolność finansowa jest ... bezcenna. Nie ma pewniejszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez mieszkania na wynajem. Powodzenia! Sławek Muturi Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik Założyciel Mzuri Sp z – firmy zarządzającej najmem powrót
W tym artykule omówię dwie najważniejsze strategie zarabiania na nieruchomościach. Pierwsza strategia to zarabianie na wynajmie, a druga to flipy – czyli kupowanie nieruchomości w celu ich szybkiej odsprzedaży. Inwestorzy najczęściej koncentrują się na jednej z wymienionych strategii, choć zdarza się, że stosują obie. Prywatni inwestorzy kupując mieszkania na wynajem popełniają bardzo często jeden podstawowy błąd… Zobacz jakimi zasadami kierujemy się w spółce kupując nieruchomości. I jak wygląda podnoszenie wartości nabywanych mieszkań. W żadnej z inwestycji nie uzyskasz takich danych jak u mnie… W ramach pełnej przejrzystości udostępniam szczegółowe informacje o mieszkaniach w portfelu spółki: dokładne adresy, numery ksiąg wieczystych, ceny zakupu wraz z kosztami transakcyjnymi, nakłady na remont, wysokość czynszu itp. Dane na tej stronie są aktualne na Wybrane aktualności znajdziesz na tej stronie. Wszystkie z posiadanych 55 mieszkań (jednostek najmu) są wynajęte. Pełne szczegóły (adresy, księgi wieczyste, wysokości czynszów) uzyskasz po przesłaniu wstępnego zgłoszenia zainteresowania inwestycją w formularzu na dole strony lub dostępnego tutaj) Wolisz obejrzeć zdjęcia? Na tej stronie znajdziesz zdjęcia większości mieszkań, które posiada i wynajmuje spółka. Dywersyfikacja geograficzna Białystok, Bydgoszcz, Częstochowa, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Katowice, Kraków, Łódź, Mysłowice, Poznań, Białystok, Sosnowiec, Szczecin, Wałbrzych, Warszawa, Wrocław, Zabrze. Standard wynajmu jaki przygotowujemy Zdjęcia wybranych mieszkań w portfolio spółki. Zainwestuj w mieszkania na wynajem już od zł © 2019-2021 (Remigiusz Stanisławek). Portal prowadzi firma Remigiusz Stanisławek Rodzinne Finanse. Portalu nie powadzi firma Mzuri CFI Rodzinne Finanse. Dołącz do grupy ponad 150 inwestorów. Sprawdź też: Polityka prywatności, RODO. Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowią oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia MF z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Informacje w portalu udostępniane są wyłącznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie należy ich traktować jako rekomendacji inwestowania czy też zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości kapitału. Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele Rynek najmu w czasie koronawirusa wyraźnie zwolnił. Tymczasem, zakup mieszkania pod wynajem to bardzo popularna forma inwestowania oszczędności Polaków. W dłuższej perspektywie jest to bezpieczna lokata kapitału, zwłaszcza gdy zakup realizowany jest za gotówkę, w okazyjnej cenie. Jednak gdy takie przedsięwzięcie ma charakter inwestycyjny i odbywa się z udziałem finansowania kredytem hipotecznym, pojawia się pytanie o poziom stopy zwrotu z takiej inwestycji oraz poziom ryzyka inwestycyjnego. Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy lewarowaniu inwestycji mieszkaniowej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii, gdy maleje popyt na wynajem, a czynsze z najmu z miesiąca na miesiąc spadają. Rozważając zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości pod wynajem należy zawsze przeanalizować ryzyko związane z taką inwestycją. Jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem. Zarówno popyt, jak i podaż, mają w tym przypadku charakter lokalny. I to lokalny rynek (relacja popytu i podaży) wyznacza wartość czynszu, jaki możemy uzyskać, a tym samym stopę zwrotu z inwestycji oraz poziom ryzyka jej towarzyszący. Koronawirus zaraził rynek najmu w PolsceKrajobraz kredytów hipotecznych w PolsceCzy warto inwestować w mieszkania?W podsumowaniu Koronawirus zaraził rynek najmu w Polsce W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną). Fakt spadku popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom. – Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku. Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt – wymagają spłacania kolejnych rat. – Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Od dawna jednak nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%), a najbardziej w Warszawie – aż o 7,2% – podsumowuje Jarosław Krawczyk z portalu Otodom. Argumenty przemawiające na korzyść właścicieli nieruchomości oraz potwierdzenie słuszności decyzji o długoterminowej inwestycji w mieszkania na wynajem, wskazuje główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski, który ocenia obecną sytuację również pod kątem dostępności kredytów: – Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości. Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków. Krajobraz kredytów hipotecznych w Polsce Na 31 maja 2020 r. 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych posiadało 4,041 mln Polaków. Łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 477,585 mld zł. W strukturze kredytobiorców wyróżnić można takich, którzy mają więcej niż 2 kredyty mieszkaniowe do spłaty: więcej niż dwa ma 54 486 osób (1,3% ogółu kredytobiorców) w tym: trzy kredyty posiada 44 918 osób; cztery kredyty ma 7 045 osób; pięć i więcej kredytów jest u 2 523 osób. Z osób posiadających więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe większość – 82% to osoby z trzema kredytami mieszkaniowymi. Osoby z trzema i więcej kredytami posiadają 102 577 kredytów, co stanowi 4% wszystkich kredytów mieszkaniowych. 77 048 kredytów to kredyty osób posiadających trzy czynne kredyty mieszkaniowe. BIK przyjął, że osoby posiadające więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe, finansują nieruchomości w celach inwestycyjnych. W takim przypadku osoby te, jako inwestorzy, czerpią korzyści ekonomiczne z wynajmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Lewarowanie transakcji zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (pod wynajem) nie jest jeszcze popularne. Kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja 2020 r. wynosi 22,24 mld zł i stanowi 4,66% łącznego zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych. Z tego 15,9 mld (71,5%) to zadłużenie osób z trzema kredytami. Około 13% kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7%, co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie. Zatem tu szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej. Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego. Jednocześnie trzeba nadmienić, że nie zawsze inwestycja jest realizowana w miejscu zamieszkania kredytobiorcy. Dlatego część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, często w formule kondohoteli, aparthoteli. Ten rodzaj inwestycji opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora nieruchomości, a znaczna część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Koszt m2 jest zatem istotnie wyższy od kosztu metra kupowanego indywidualnie od dewelopera. W obecnej sytuacji zwrot z takiej inwestycji jest bliski zeru zwłaszcza, że zmienia się podejście Polaków do doboru miejsc noclegowych. Zamiast dużych hoteli, rezerwują wypoczynek w domkach położonych z dala od skupisk ludzkich. Czy warto inwestować w mieszkania? Podczas inwestowania własnych oszczędności czy tzw. nadwyżek finansowych, należy zwrócić uwagę na wiele czynników dla powodzenia takiego przedsięwzięcia. Z ostrożnością należy traktować inwestycje w instrumenty kapitałowe czy lokowanie środków na giełdzie, która w obliczu kryzysu pandemicznego raczej czeka na moment odrabiania strat. Choć pieniądze w bankach zawsze są bezpieczne, to sytuacja spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości skłania do poszukiwania innych form lokowania swoich środków. Już obserwuje się nieznaczny odpływ depozytów z banków i poszukiwanie przez Polaków innych bezpieczniejszych form inwestowania. Wybór, oprócz optymalnej dywersyfikacji lokowania swoich środków, powinna determinować decyzja, na jaki okres chcemy inwestować. Alternatywą może być rynek nieruchomości, jednak w przypadku częściowego finansowania kredytem, wiąże się to z określonymi regulacjami, „barierami wejścia” lub w przypadku zakupu za gotówkę zamrożeniem kapitału na dłuższy okres. – Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji – tłumaczy główny analityk BIK. Najgorszym rozwiązaniem są działania pochopne, obserwowane zwłaszcza w początkowej fazie pandemii. Dotyczyły one gwałtownego wypłacania z banków swoich oszczędności życia, przenoszenia ich na ROR lub co gorsza, trzymania ich w domu, w gotówce. To zjawisko rodzące ekonomiczny problem, związany z udzielaniem finansowania w przyszłości, a z perspektywy gospodarstwa domowego – niezrozumiałe zwłaszcza, że przysłowiowe trzymanie gotówki „w skarpecie”, może narazić je na kradzież. W podsumowaniu Sytuacja ekonomiczna związana z epidemią koronawirusa zmieniła podejście Polaków do planowania swoich wydatków. Wyraźnie zmalał konsumpcjonizm, spadł jednak także popyt na kredyty. Klienci z pewnością zastanawiają się nad alternatywnymi sposobami pomnażania kapitału, choć nadal swoje oszczędności trzymają na lokatach, w bankach. Jak wskazują miesięczne dane sektora bankowego, opublikowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, według stanu na 30 kwietnia 2020 r., poziom oszczędności Polaków zwiększa się szybciej niż poziom zadłużenia, depozyty gospodarstw domowych na koniec kwietnia 2020 r. wynosiły 959 mld zł. Z Raportu Narodowego Banku Polskiego o stabilności systemu finansowego z czerwca 2020 r., wydania specjalnego poświęconego skutkom pandemii COVID-19 wynika, że zwiększony popyt na gotówkę oraz przewidywane ograniczenie dochodów sugerują, że „obserwowane dotychczas wysokie tempo wzrostu depozytów gospodarstw domowych może ulec osłabieniu”. Pytanie, czy obecnie jest dobry czas na poszukiwanie okazji inwestycyjnych? Czy w wyniku pandemii Polacy zasięgną opinii doświadczonych w przedmiocie inwestowania i skuszą się po pandemii na inne formy pomnażania kapitału. A może po prostu zredefiniują cele, na które gromadzą oszczędności? Na ten moment, z badań przeprowadzonych przez Związek Banków Polskich wynika, że aż 57% badanych wskazuje jako ważne odkładanie pieniędzy na tzw. czarną godzinę, rzadko mamy sprecyzowane cele, a najrzadziej wskazywanym celem oszczędzania jest zakup mieszkania – deklaruje go jedynie 8% Polaków. zamówienie i montaż sprzętu AGD, malowanie ścian, przygotowanie nieruchomości do profesjonalnej sesji fotograficznej, przygotowanie atrakcyjnej dla potencjalnych lokatorów oferty, wyszukanie odpowiedniego najemcy, podpisanie umów i pomoc we wszelkich formalnościach, comiesięczne rozliczanie czynszów. Wszystkie prace remontowe orazInwestycja w mieszkanie na wynajem przez ostatnie kilka lat była wymieniana jako jedna z najbezpieczniejszych i pewnych. Potem przyszła pandemia, praca i nauka zdalna, która wielu inwestorom znacznie obniżyła roczne stopy zwrotu. W ciągu ostatnich miesięcy jednak sporo się zmieniło i niejeden początkujący inwestor zastanawia się czy inwestycja w mieszkanie na wynajem w 2022 roku nadal ma sens. Zobaczmy, jakie czynniki będą na to wpływać. Podwyżki stóp procentowych Jednym z czynników mających spory wpływ na rynek nieruchomości są podwyżka stóp procentowych. Od października 2021 roku stopa procentowa rośnie i w chwili obecnej (marzec 2022) stopa referencyjna wynosi już 3,5% czyli osiągnęła poziom niewidziany od 2013 roku. Podwyżka stóp procentowych dla rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem niesie szereg różnych skutków. Podstawową kwestią, która być może spędza sen z powiek niejednemu inwestorowi, jest podwyżka raty kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie na wynajem było zakupione na kredyt hipoteczny, do czego zachęcały niskie stopy procentowe, to przy podwyżce stóp opłacalność inwestycji znacznie się zmniejsza. W skrajnym przypadku może okazać się nawet, że rata kredytu jest wyższa niż przychody z czynszu najmu, co poddaje pod wątpliwość sensowność takiej inwestycji i powinno skłonić do poszukiwania rozwiązania. Być może opłacalność inwestycji można uratować zamieniając wynajem długoterminowy na krótkoterminowy, przy czym należy mieć na uwadze, że to znacznie bardziej angażujące. Podwyżki stóp procentowych oznaczają również zmniejszenie zdolności kredytowej, co wielu Polakom znacznie ogranicza możliwości zakupu mieszkania. Osoby, które z tego powodu nie będą mogły kupić sobie mieszkania, w dużej części pozostaną klientami rynku mieszkań na wynajem. Dla inwestora planującego zakup nieruchomości na wynajem jest to więc zjawisko bardzo pozytywne. Zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem Popyt na mieszkania na wynajem w 2022 roku będzie rósł jednak nie tylko z powodu spadku zdolności kredytowej wielu Polaków, ale przede wszystkim z powodu migracji osób z Ukrainy. W ciągu miesiąca od rozpoczęcia wojny w Ukrainie do Polski przybyło już ponad 2 mln uchodźców. Spora część z nich spróbuje sobie ułożyć życie na nowo w naszym kraju, szukając pracy i mieszkania. Już teraz widać, że w dużych miastach brakuje mieszkań na wynajem, a pojawiające się oferty znikają jak świeże bułeczki. Warto pamiętać, że fala migracji wojennej jest zupełnie inna od typowej migracji zarobkowej, z jaką dotychczas mieliśmy do czynienia. Z Ukrainy uciekają ludzie o różnym statusie majątkowym, bo wojna dotyka tak samo bogatych, jak i biednych. Wielu z nich to osoby dobrze wykształcone, specjaliści w swoich dziedzinach, którzy chcą jak najszybciej się usamodzielnić i od razu szukają mieszkania na wynajem. Mieszkania dla swoich pracowników uciekających przed wojną wynajmują również korporacje. Wszystko to sprawia, że niebawem możemy się spodziewać wzrostów czynszu najmu, wynikającej z przewagi popytu nad podażą. Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem w 2022 roku? Wszystko, co zostało napisane wyżej powala wysnuć wnioski, że po dwóch latach spadków na rynku najmu spowodowanego przez pandemię, koniunktura znacznie się zmieniła. Popyt na mieszkania na wynajem rośnie, a to pociągnie za sobą wzrosty czynszów i wyższą opłacalność inwestycji. Należy jednak również mieć na uwadze rosnące ceny mieszkań, które nadal idą w górę. Z jednej strony mamy zatem wysoki popyt na najem, co daje podstawy na optymistyczne patrzenie na poziom przychodów. Z drugiej strony mamy zaś wysokie ceny mieszkań, które podnoszą próg wejścia na rynek nieruchomości i obniżają rentowność inwestycji z najmu, a jednocześnie pozwalają osiągnąć długoterminowe korzyści inwestycyjne wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości. Jednym słowem prognozy dla osób szukających dobrego miejsca na lokowanie kapitału własnego nieruchomości na wynajem nadal są atrakcyjne. Diabeł jednak zawsze tkwi w szczegółach i ostateczna decyzja powinna być poprzedzona obliczeniem stopy zwrotu. Dopiero na jej podstawie można będzie ocenić, czy zakup nieruchomości na wynajem będzie opłacalny. Jeszcze bardziej dokładnie swój pomysł inwestycyjny powinny przemyśleć osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem na kredyt hipoteczny. W ich przypadku ryzyko jest znacznie większe, bo rosnące stopy procentowe spowodują znaczące podwyżki raty kredytu, a to z kolei będzie miało ogromny wpływ na rentowność inwestycji. Rozważając taki pomysł powinny więc one wykonać dokładne obliczenia i dopiero na tej podstawie ocenić, czy inwestycja jest warta zachodu. Pomocne materiały:
. inwestycja w mieszkanie na wynajem
